【持ち家を売って賃貸に住むメリット・デメリット】知らないと後悔するお得な住み替えのコツも解説
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持ち家があるけど、売却して賃貸へ移り住もうか検討中。
結局どちらが得なんだろう？
家を売りに出す前に知っておいた方がいい情報についてもご紹介しますので、是非参考にしてみてくださいね。
まずは、持ち家を売って賃貸に住むメリット・デメリットについて解説する前に「不動産の価値」とその価値を決める「3大要素」について知っておくのが重要です。以下で分かりやすく説明します。
不動産の資産価値って？
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無などでも資産価値は変わってきます。。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
持ち家を売って賃貸に住むメリット・デメリット
持ち家を売って賃貸に住むことには、メリット・デメリットの両面があります。
よく理解して検討しましょう。
持ち家を売って賃貸に住むデメリット
・家賃が掛け捨てになる
持ち家はローンの支払いに終わりがあり自分の資産になりますが、賃貸は掛け捨てで支払い続ける必要があります。ただ持ち家の場合でも固定資産税や修繕費、マンションなら管理費などがかかるため、ローンの支払いが終わっても負担が0というわけではありません。
・自由にDIYできない
持ち家では自由にリフォームできますが、賃貸の場合はオーナーの許可を得る必要があります。また設備などが壊れた際もオーナーが交換するため、自分では選べません。
持ち家を売って賃貸に住むメリット
・まとまったお金が手に入る
家を売却することでまとまった資金が手に入ります。売却する時期や物件によっては、購入時よりも高く売れる可能性もありますよ。
・住宅ローンや固定資産税が不要
売却益で残りのローンを完済すれば、長期にわたる住宅ローンの返済負担から解放されます。また持ち家の場合は所有している限り固定資産税の支払いが続きますが、賃貸なら必要ありません。
・ライフスタイルの変化に対応しやすい
賃貸ならその時々の家族構成や収入によって、いつでも自由に住み替えが可能です。子どもが小さいうちはコンパクトな部屋で家賃を抑えて、大きくなったら広めの家に引っ越し、独立した後はまた小さな部屋に住み替えればムダがないでしょう。持ち家で使わない部屋をそのままにしておくより経済的です。
・修繕費が必要ない
新築から10年ほど経過すると屋根や外壁、室内設備などが劣化し始め、修繕が必要になります。場所によっては数百万円の費用がかかることもあるため、ローンを返済しながら修繕費用も準備しておく必要があります。一方、賃貸なら経年劣化による修繕の費用はオーナー負担なので、家賃以外の費用はかかりません。
持ち家を売って賃貸に住むなら真っ先にすべきこと
賃貸へ移り住もうと考えているなら、まずは持ち家を売却するといくらになるか知っておくことが重要です。
今なら地価の高騰や中古物件の売れ行き好調により、予想外の高値で売れる可能性がありますよ。
実は、2021年4月の中古物件の売れ行きが過去最高を記録し、以降も上昇し続けています。
以下は首都圏中古一戸建ての成約件数と前年同月比の推移を示したグラフです。
出典：ダイヤモンド不動産研究所
今住んでいる家を査定に出すと、もしかしたら購入金額より高い金額で売れる可能性があります。
その場合は、価値が下がらないうちに家を売却して賃貸に移り住んだ方がお得ですよ。
今の生活に不便してなくても、査定額次第ではもっといいところに住み替えできる可能性も。
大損しないために、すぐ売却するしないに関わらず今住んでいる家の価値を知っておくことをおすすめします！
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