退職金で住宅ローンを一括返済するメリット・デメリット【知らないと後悔】老後のためにしておくこと
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退職金で住宅ローンを返済するか迷う…。
繰上げ返済した方がお得？
でも老後の生活も不安…
デメリットはあるのかな？
など、疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。
不動産コンサルタント
【重要】
まずは、退職金を住宅ローン返済にあてるメリット・デメリットの前に「不動産の価値」「一戸建てvsマンションの価値」「不動産価値を高める方法」方法について紹介します。
相続が決まれば、色々なことを考え行動に移すかと思います。その時に重要なのが資産価値の大きい不動産になります。
その際、何もわからないとならないように、今のうちに大切な資産について把握し、新たな人生へのステップへと繋げましょう。
この記事が少しでもお役に立てましたら幸いです。
＜＜お役立ちページ＞＞
・国土交通省/住宅の資産価値に関する研究
・土地の資産価値は目的と基準で変わる！
・不動産価値の決まり方とは？
不動産の資産価値について
不動産の資産価値。それは、「不動産そのものの価値」の事をいいます。
物件の相場価格や新築価格などではなく、物件が今いくらなのか？を指す指標。
新築の物件が築年数20年経過した場合の資産価値は劣化によって下がるため、一定ではありません。
資産価値が下がりやすい物件であれば、売却しても大した価格にはならず、損をすることに。
不動産の資産価値を決定する3大要素
不動産の資産価値は様々な要因から算出されますが、中でも特に大きな影響を及ぼす要素を紹介します。
物件の資産価値で大きな影響が見られるのがグレード高さです。耐震性や設備のグレードが低い物件なら、いくら新築でも資産価値は低いです。
建物の防災性や地盤の固さは特に、資産価値に大きく直結する要素の１つです。
立地も不動産の資産価値に大きく関わってきます。例えば、東京都心の物件と郊外の物件なら同じ内容でも価格差が生じるように、同じエリアでも駅に近いか？商業施設の有無か？などでも資産価値は変わってきます。
駅近で都市部までのアクセスが良い物件は、建築年数が経過していても資産価値が落ちにくい傾向にあります。
医療施設や教育機関は充実しているか？お店の充実度など、そこに住む人達の様々な利便性も資産価値を左右します。治安が悪い、街灯が少ない等の場合、資産価値は下がる傾向にあるので注意が必要です。
一戸建てvsマンション…どちらの資産価値が高い？
一戸建ての資産価値は建物部分が下落しやすいです。
しかし、一定以上の面積の土地を確保できるので、好立地の土地を購入していれば建物部分を解体して建て替え・活用をおこなうことができます。建物より土地の資産価値が将来重要となってきます。
マンションの資産価値は１棟の価値が下がればその分だけ所有している区分の価値も下がります。
しかし戸建てに比べて頑丈な造りが多く、資産価値の下がり方は緩やかです。
専有面積あたりの単価が戸建てより低くなるので、高い収益価値も見込めるのがメリットです。
立地のよい中古マンションであれば築年数が経過していても人気の物件となり、資産価値は戸建てよりも高い傾向にあります。
不動産価値を高める方法
所有する不動産をできるだけ高く売るために、所有者である私たちは何を行えば良いのでしょうか。
以下で、不動産価値を高める方法について紹介します。
リフォームにより築年数やエリアが同条件の不動産と差別化を図る事ができます。
特に、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りは要チェック。
内装、外装をリフォームして第一印象をよくすることで不動産価値を高めることが可能です。
また、手軽にすぐ行える方法であれば掃除やクリーニングも重要となります。
リノベーションをする目的は、建物の価値をより高めるため設備を今風な流行をとりいれたり耐久性を高めたりします。
短期的に不動産価値を高める場合は、内部や外壁などの一部をリフォームするのがおすすめですが、長期的に高めていく場合は、全体的なリノベーションを行い価値を高めていくことで資産価値を高められます。
退職金で住宅ローンを一括返済する2つのメリット
① ローン返済から解放される
最大のメリットは、毎月のローン返済から解放されることです。退職後に収入が減ることを考えると、月々の固定費が減って借金が0になることの精神的なメリットは大きいでしょう。
② 支払い総額が減る
くり上げ返済することで将来支払う予定だった利息がなくなり、支払い総額が減ります。
退職金で住宅ローンを一括返済する3つのデメリット
① 手元の現金が減る
退職金を住宅ローンの返済にあてると、現金として残るお金が減り、医療費や介護費、予期せぬ出費に対応できない可能性があります。また、築年数が経過すると建物のメンテナンスも必要になってくるため、ある程度の現金は手元に残しておいた方がよいでしょう。
② 投資機会の損失
住宅ローン金利はかなり低いため、完済して利息をカットするより投資に回した方がプラスになるかもしれません。例えば、住宅ローン金利が1％の場合、1.1%以上で資産運用すればそれだけでお得です。しかし、退職金をローンの返済に回すと、投資で利益を得られるチャンスを逃す可能性があります。
③ 団信が終了する
ローンを完済すると団信（団体信用生命保険）の保障も終了します。団信とは、ローン返済中に契約者が死亡または高度障害になった場合に、残りのローンが全額免除される保険です。万が一のことがあった時に住宅ローンが残っていれば、返済がゼロになり、家族に家とお金の両方が残ります。
退職金で住宅ローンを完済すべき？
「退職金で住宅ローンを完済するか」「現金で残しておくか」、どちらを選んでも間違いではありません。
ローン残債や退職後の収入なども考慮して、ご自身に合う方を選択するとよいでしょう。
それよりも大切なのは、資産状況を把握しておくことです。
特に「今住んでいる家にどれくらいの価値があるのか？」は見落としがち。
老後の生活にも関わってくるので、一度調べてみることをおすすめします。
知らないと大損！今の家の価値
[this-month]現在、不動産の価格が大きく高騰しています。
(不動産価格指数:国土交通省)
国土交通省発表の不動産指数では、2013年4月からはじまった金融緩和(アベノミクス)の影響で上昇が続いていた不動産価格が、2020年コロナ禍以降に急騰しているのがわかります。
このタイミングで今、家がいくらで売れるのか？を調べれば、びっくりするような査定額が期待できるかもしれません。
その場合は退職金で住宅ローンを繰り上げ返済するよりも、家を売却した方がお得になりますよ。
今の生活に不便してなくても、査定額次第ではもっといいところに住み替えできる可能性も。
不動産コンサルタント
不動産の査定額を１番かんたんに知れる方法
家の価格を調べるといえば、まずは不動産屋へ直接出向き査定を依頼…というのが一般的でした。
しかし、今やスマホで簡単に査定依頼できます。
それが、
『イエウール』という今、日本で一番使われている上場企業が運営している査定サービス。
イエウールが凄いのは「全国1,900以上の不動産会社が登録されていて、最大6社まで査定依頼できるところです。
入力もシンプルで分かりやすいです。
間取り、築年数、坪数など数項目の情報を入力だけ。（数値は正確に分からなくても大体でOK）
すると、イエウールが提携している不動産会社へ情報が送信されて査定がはじまります。
複数の不動産会社で査定が行われますので、結果、あなたの家の最高査定額が分かる仕組みです。
⇒60秒で家の査定依頼が可能!イエウールだと「査定額に数百万円以上の差」がつくことも普通にあるんです。
これが、イエウールが人気になっている秘密でもあります。
「すぐに売却する気はないけど、それでも査定できるの？」と思うかもしれません。
でも安心してください。家の価値がいくらなのか？を把握するだけでも利用できます。
・結果は、査定を依頼した会社から早ければ当日にメールや電話などで教えてもらえます。
・まずは査定金額を見てから、「将来的に売却も視野に検討してみようかな。。」という場合でもOK。
今や、不動産売却を考えている多くの方が最初に利用している定番サービスです。
不動産コンサルタント
「家にいくらの価格がつくのか？」
(引用:イエウール公式サイト)
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結果を見て、退職金で住宅ローンを完済するかどうか決めるとよいですよ！
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※最新の価格動向から、2024年をピークに不動産価値が下がると言われています。少しでも損をしたくない方は、早めに価格だけでも調べて今後の方針を検討しましょう。